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Contenido
Compra de una vivienda o apartamento nuevo Compra de una vivienda o apartamento de segunda mano |
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Compra de una vivienda o apartamento nuevo Si lo que desea es adquirir una vivienda o apartamento nuevo pueden encontrarse ante dos posibilidades, que la vivienda o apartamento esté todavía en contrucción o se encuentre ya construido.
La primera información
La señal y las
cantidades periódicas a cuenta Para adquirir la
vivienda o apartamento, Ud. deberá entregar una suma de dinero en concepto de
señal (o ‘arras penitenciales’ en terminología legal) que permitirá
reservarla a su favor hasta que se celebre el contrato de
compraventa. Si finalmente Ud. decide no comprar la vivienda, generalmente perderá la cantidad entregada en concepto de señal, por lo que es aconsejable que se informe al respecto. Si decide adquirir la
vivienda, es frecuente comprometerse también a la entrega de ciertas
cantidades de dinero de forma periódica (mensual o semestral)
mientras se construye la vivienda y hasta la firma del contrato de
compra-venta; estas cantidades se descontarán del importe total de
la misma. El seguro en la
compraventa de vivienda o apartamento y devolución de las cantidades entregadas a
cuenta Las cantidades que Ud. entregue a cuenta de forma periódica, deben ser garantizadas por los promotores de la vivienda mediante seguro o aval. En los casos en los que la construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, en general, en un 6 % de penalización. Por ello, asegúrese a la
hora de firmar el precontrato de que en el mismo figura este seguro
o aval. Por su parte, el
promotor deberá entregarle la póliza individual de este seguro o
algún documento que acredite la existencia del aval e información
sobre los mismos que también podrá obtener directamente la compañía
aseguradora o la financiera, respectivamente; de esta forma podrá
conocer cuál es el capital cubierto para su vivienda, la duración de
la póliza... etc. Si la vivienda no llega a construirse o no está terminada en el plazo acordado, Ud. puede exigir la devolución de las cantidades entregadas de forma periódica, formulando al promotor una petición o solicitud de devolución. Realice esta petición de
modo que quede constancia de la misma, por ejemplo, por telegrama
con acuse de recibo, burofax, o mediante requerimiento notarial. Si el promotor no
contesta a dicha petición, puede dirigirse a la compañía aseguradora
o entidad financiera que prestó el aval para solicitar la devolución
del capital entregado a cuenta en la compra de su vivienda. El contrato de compraventa de vivienda o apartamento y la escritura pública El contrato privado de compraventa se celebra entre Ud. (comprador) y la empresa promotora (vendedor) y en el mismo debe constar, al menos, lo siguiente:
A partir del momento de
la inscripción de esta Escritura en el Registro de la Propiedad
(previa liquidación de los impuestos correspondientes), el contrato
no sólo afectará al comprador y al vendedor sino también a terceros. Resulta siempre
conveniente, cuando no imprescindible, obtener el consejo de un
abogado en función de las circunstancias de cada caso. El préstamo hipotecario Es bastante probable que si Ud. no dispone de la totalidad del precio de la vivienda o apartamento, solicite un préstamo hipotecario. En tal caso será más que
recomendable que se informe bien sobre las condiciones y
características del préstamo en diversas entidades financieras antes
de su firma. La escritura en la que
conste el préstamo hipotecario también deberá ser inscrita en el
Registro de la Propiedad. Los impuestos y gastos Los gastos e impuestos
que se abonan al adquirir una vivienda o apartamento son:
La garantía por los desperfectos Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos. Para formular reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos:
Un abogado podrá informarle sobre cómo hacerlo y sobre las particularidades que puede presentar su caso concreto.
La cedula de habitabilidad El promotor, finalmente,
debe entregarle una "Cédula de Habitabilidad" o "Licencia de Primera
Ocupación". Es un documento administrativo expedido por la Dirección General de la Vivienda en el que se hace constar que el inmueble es apto para su destino, esto es, la vivienda.
La vivienda o apartamento nuevo ya
construido Para efectuar cualquier
reclamación al respecto, Ud. dispondrá de los mismos plazos de
garantía que en los supuestos de las viviendas en construcción. Es aconsejable que Ud.
compruebe en el Registro de la Propiedad que la vivienda está
debidamente registrada, que la persona que va a venderle la vivienda
figura como propietario o titular registral en dicho registro y que
sobre la casa no pesa ninguna carga de la que no estuviera informado
previamente (por ejemplo, una hipoteca, un usufructo, un
arrendamiento... etc.) El promotor o vendedor deberá entregarle la Licencia de Primera Ocupación y los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua... etc. se adecuan a la normativa vigente.
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Compra de una
vivienda o apartamento de
segunda mano
Los trámites previos
La señal Antes de firmar la escritura pública de compraventa ante Notario, es habitual que entre las partes hayan celebrado un contrato de señal por el que la vendedora se compromete a no vender el inmueble a cambio de la entrega de una cantidad de dinero como parte del precio de la vivienda. En este contrato de
señal también suele pactarse, por un lado, que si la compraventa no
se lleva a efecto por causa del comprador (por ejemplo, decide no
adquirir la vivienda) éste perderá la cantidad entregada a cuenta, y
por otro, si la compraventa no se realiza por causa del vendedor
(por ejemplo, decide no vender o vende a otras personas) adquiere el
compromiso de devolver al comprador el doble de la cantidad que éste
le entregó en concepto de señal; este contrato también puede
denominarse “de arras” o “pacto de arras penitenciales”. El importe de la señal
debe figurar en la escritura de compraventa como cantidad ya
entregada a cuenta del precio, o, si se prefiere, ser descontado del
precio del inmueble que se hace constar en dicha escritura. Si en
ésta figura el importe total de la compra sin hacer mención a la
cantidad ya entregada como señal o sin descontar su importe, el
vendedor puede reclamarle el pago de la totalidad del precio que
conste en la escritura pública. Si para adquirir la
vivienda Ud. necesita que se le conceda un crédito, firme un
documento de señal o un documento de opción de compra en el que
figure expresamente que se condiciona la compra de la vivienda a la
concesión del préstamo. Garantía de las viviendas o apartamentos de segunda mano y el contrato de compraventa Si la vivienda que desea adquirir tiene una antigüedad de menos de
10 años, Ud. podrá exigir responsabilidades a la promotora,
constructora y al arquitecto por los desperfectos estructurales que
presente la misma, conservando los mismos derechos que correspondían
al primer propietario. Si la vivienda tiene más
de 10 años, Ud. sólo dispondrá de los 6 meses posteriores a la fecha
de la compra para reclamar al vendedor la reparación de los
desperfectos. Por su parte, al
contrato de compraventa de la vivienda de segunda mano le es
aplicable lo señalado para la compraventa de viviendas de nueva
construcción. Los gastos e impuestos Los gastos e impuestos que deberá abonar cuando adquiera una
vivienda de segunda mano son los siguientes:
Por otro lado, los
gastos derivados del otorgamiento de escrituras públicas, se
distribuirán según pacten las partes y a falta de pacto, serán de
cuenta del vendedor. También será necesario
hacer frente a los gastos derivados de la inscripción de la
escritura pública en el correspondiente Registro de la Propiedad. Gastos comunes en viviendas o apartamentos de segunda mano y nuevos Son gastos comunes a la adquisición de viviendas tanto de primera como de segunda mano, los siguientes:
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Los tipos de viviendas o apartamentos En este apartado debemos distinguir entre:
La vivienda libre La vivienda es libre cuando puede ser transmitida entre las partes
sin que éstas deban cumplir ningún requisito específico y sin
limitaciones respecto al precio de venta. La vivienda protegida La vivienda está protegida cuando la Administración impone al
vendedor ciertas limitaciones sobre las condiciones que debe reunir
el comprador así como sobre las características de las viviendas y
su precio de venta, a cambio de la concesión de determinadas las
ayudas y subvenciones que se determinen en cada caso. Así el precio de compra
o en su caso, alquiler, se encuentra limitado administrativamente. Si se incumplen las
condiciones impuestas para que las viviendas puedan ser calificadas
como protegidas, la administración correspondiente puede imponer
sanciones que oscilan entre la suspensión de la calificación y la
devolución de las ayudas y subvenciones otorgadas. Las viviendas protegidas
pueden clasificarse de diversas formas, por ejemplo, por el promotor
puede distinguirse entre viviendas de promoción pública si es la
propia administración la que promueve su construcción para un
determinado sector de la población, o privada si el promotor es una
empresa privada, una comunidad de propietarios o una cooperativa y
construye con subvención económica de un organismo público.
Dentro de las viviendas
protegidas se encuentran los siguientes tipos:
Como en el resto de viviendas protegidas, para su adjudicación es necesario que los solicitantes cumplan una serie de requisitos. Su transmisión también esta limitada: son viviendas que no pueden venderse libremente.
Por su parte, los requisitos que debe cumplir el solicitante serán los que se establezcan en cada caso concreto por los organismos competentes de las Comunidades Autónomas, y entre los más generales destacan los siguientes:
Las ventajas fundamentales de este tipo de vivienda son en primer lugar, su precio, inferior al de las viviendas que carecen de protección, y en segundo, las facilidades que se conceden para la financiación de su adquisición. Así se permite que las familias con ingresos reducidos accedan a la propiedad de una vivienda.
Las viviendas de régimen especial Son igualmente viviendas protegidas pero en estos casos, el acceso a las mismas está reservado a aquellas personas cuyos ingresos familiares anuales no superan el importe de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. Además de las
facilidades de financiación, los adquirentes pueden optar a una
subvención o ayuda de carácter personal. La promoción pública autoconstruida o viviendas autopromovidas Son viviendas cuya construcción es promovida por el propio usuario. Para acceder a las ayudas es necesario que los ingresos familiares anuales del solicitante no superen 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. Además, generalmente, el beneficiario debe ser propietario del solar o tener derecho a edificar, no ser titular de otra vivienda ni haberlo sido en los dos últimos años, destinar la vivienda a domicilio habitual y construirla siguiendo unas características determinadas. Las ayudas consisten
principalmente en subvenciones económicas. Las viviendas de precio tasado Las viviendas de precio tasado (VPT) son viviendas usadas o nuevas, con más de 1 año de construcción que, sin haber sido calificadas como Vivienda Protegida (VPO), pueden acceder a ayudas y subvenciones así como préstamos cualificados.
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¿Qué es una hipoteca? Es un tipo de crédito bancario que tiene por objeto financiar la adquisición de un inmueble. Si se trata de una
vivienda, la entidad bancaria suele conceder como capital el 80 %
del valor que resulte de la tasación del inmueble que se pretende
adquirir. La propia vivienda es la garantía de la devolución del capital, por lo que si Ud. no cumple con el pago del crédito hipotecario, la entidad, previa tramitación del procedimiento judicial correspondiente, podrá solicitar el embargo de la vivienda y su posterior venta en subasta pública. El importe obtenido se
dedicará, en primer lugar a cancelar la deuda con la entidad de
crédito (cantidad del crédito pendiente de satisfacer, intereses,
gastos y costas y, si hubiese sobrante, a pagar al resto de
acreedores que tengan sus créditos inscritos en el Registro de la
Propiedad; en caso contrario, le será devuelto. Si el precio obtenido
con la venta de la vivienda en subasta no es suficiente para
cancelar la deuda hipotecaria, la entidad financiera podrá solicitar
el embargo y la ejecución sobre el resto de los bienes que formen
parte de su patrimonio. ¿Cómo se formaliza? La hipoteca se formaliza siempre en escritura pública otorgada ante
Notario y debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad previa
liquidación de los impuestos correspondientes (Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) El beneficiario del crédito hipotecario debe coincidir con la persona que figure como propietario o titular registral del inmueble. Si la hipoteca se
solicita para comprar una vivienda, normalmente se otorgarán
simultáneamente ante Notario la escritura de compraventa y la de
formalización de préstamo hipotecario. También puede solicitar
una segunda hipoteca sobre su vivienda sin haber cancelado la
anterior. En estos casos, y antes de su concesión, las entidades
financieras se asegurarán de que, en caso de falta de pago, y por si
es necesario subastar el inmueble, el valor de la vivienda sea
suficiente para satisfacer la primera o anteriores hipotecas y la
que se constituye.
Novación y subrogación
Las bajadas en los tipos de interés en España en los últimos años han motivado que un gran número de interesados hayan novado o subrogado sus créditos hipotecarios a fin de obtener una rebaja en los intereses. Ambas operaciones
(novación y subrogación) están exentas del pago del Impuesto de
Actos Jurídicos Documentados, aunque sí deberá hacerse frente al
pago de los gastos de las comisiones bancarias pactadas para ambos
casos y a los gastos derivados del otorgamiento de las escrituras
públicas y de su posterior inscripción en el Registro de la
Propiedad. Los intereses y los gastos del préstamo hipotecario Previamente es necesario que Ud. conozca el significado de algunos términos:
El tipo de interés, que puede ser a su vez:
Entre otros, los gastos que es necesario abonar cuando se constituye un préstamo hipotecario son los siguientes:
El seguro de vida no es obligatorio. El banco le sugerirá que lo contrate los seguros con una determinada compañía, pero Ud. podrá hacerlo con la que tenga por conveniente. Los gastos de gestión se abonan también a la firma de la escritura y su carácter es voluntario. Comprende la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad por el gestor designado por la entidad bancaria y las tarifas son muy variables. Una vez realizadas todas
las gestiones el banco deberá justificarle con las respectivas
facturas los gastos ocasionados.
La oferta vinculante de préstamo Al solicitar el préstamo, la entidad financiera normalmente le
pedirá que presente la nómina, la declaración de la renta, las
declaraciones trimestrales en el caso de trabajadores por cuenta
propia, etc. para comprobar su grado de solvencia. Si el banco decide concederle el préstamo emitirá una "oferta vinculante" en la que figurarán todas sus condiciones. Esta oferta obliga al banco pero no al cliente por lo que Ud. podrá rechazarla libremente. El plazo de validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a 10 días y, al menos, debe contener el capital objeto del préstamo, el plazo de amortización, los intereses ordinarios, comisiones y gastos que, en caso de aceptar la oferta, debemos asumir. Si Ud. acepta la oferta
se formalizará el préstamo hipotecario en escritura pública y el
Notario comprobará que no existen diferencias entre las condiciones
financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del
documento contractual. La formalización de la hipoteca La escritura pública se formaliza en el Notario que es elegido
normalmente por la entidad bancaria, aunque esta elección no es por
supuesto obligatoria y Ud. puede negociar otra cosa. Tiene derecho a examinar
el proyecto de escritura pública en el despacho del notario al menos
3 días antes de su firma. En el acto de la firma,
en el que deben están presentes todos los interesados, el Notario
debe asegurarse de saben lo que están firmando y les resolverá las
dudas que puedan plantearse al respecto. Revise con atención las
condiciones de su hipoteca, especialmente cuando el interés elegido
es variable y figura más bajo, porque este es un buen recurso para
hacer más atractiva una oferta que oculta un interés real bastante
más alto. La entidad financiera conservará la copia auténtica de la escritura de préstamo y a Ud. le facilitará una copia simple notarial.
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